2017年3月29日,“慧海天合”律所普法班车再次开进长丰台街道丰管路社区，开启了新一轮的公益性法律咨询活动。普法活动现场，有一位王先生向普法的孟宪红律师咨询了‘情势变更’方面的法律问题。
咨询案情简介：2016年12月10日，王先生与某房地产公司签订《楼房认购书》，由王先生以5000000元向某房地产公司认购其开发的某小区的一处商品房，双方约定在签署认购书时支付200000元作为定金；买方须于2017年4月20日前支付首期款。2017年3月17日，北京市继出台“930新政”后，再次出台楼市“317新政”调控政策。该政策因“认房又认贷、暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例”，该楼市调控政策的落地，张先生被认定为“二套房”的买家，面临着首付比例大幅提高、贷款额度大幅缩水、还贷压力变大等困难，导致其无力购买《楼房认购书》签订的房房屋。张先生打算解除认购书且请求房地产公司返还定金，能否得到支持，同时会有什么样的法律风险？
咨询现场，“慧海天合”律所孟宪红律师就案说法，进行了如下解答：
首先，在王先生与开发商约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等情况，并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定为情势变更。
从利益关系入手，针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
第二，新政“认房又认贷”条款出台后，“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失？买房是否承担这个不利后果？
合同解除分约定解除、依法解除和违约解除。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条之规定，除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。
在司法实践中，因“317新政”这样的不可归责于当事人双方的公共政策事由致使当事人订立的合同无法继续履行，一方申请解除合同后，另一方要求补偿其合理损失的，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。“317新政”等限购限贷政策实施后，如果，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，具体分析，相应予以支持。

（为居民解惑）