2017年4月7日,“慧海天合”律所普法班车开进丰台街道北大街社区，展开这一站的公益性法律咨询活动。今天北京慧海天合律师事务所孟宪芹主任给一位某公司经理解答了《合同法》方面的法律问题。

（孟宪芹主任解答中）

【基本案情】
2009年3月，A公司将位于某街道的房屋出租给B公司，租赁期为10年。租金前五年每年租金为人民币三十万元整。后五年租金上浮5%，每年三十一万五千元整。如因出租方公司原因致使承租方公司无法正常使用，应赔偿其投入的装修、设施设备等费用，并双倍赔偿余下合同期的房费作为其经营损失。2013年6月，A公司向B公司发出通知，要求三个月后停止租赁，并要求返还房屋。2013年9月，A公司带人强行进入B公司的营业场，致使B公司全天无法正常营业。此后一个多月，带人营业场所闹事。
2012年10月，C公司与B签订了合同期限为2012年11月起至2018年11月止的《服务合同》，从2013年9月，B公司不能正常营业，无法履行《服务合同》，致使B公司无法向C公司收取2012年至2013年度的服务费90万元C公司并于2013年10月向B公司发出律师函，要求解除双方之间签订的《服务合同》，并支付赔偿金915万元。经仲裁后，裁决B公司向C公司支付违约赔偿金900万元，负担6.787377万元仲裁费用。
【咨询的问题】B公司诉至法院，要求解除租赁合同，赔偿各项损失1026万元。
【普法律师解答】
第一，A公司应当返还B公司租金30万元，并赔偿服务费损失90万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，A公司违反涉案《房屋租赁合同》约定停止出租涉案房屋，构成违约，应当赔偿给B公司造成的损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。涉案《房屋租赁合同》解除，结算和清理条款依然有效，振国公司应当按照约定支付违约金或赔偿损失。该房屋租赁合同第八条约定，振国公司单方面违约解除合同的，本合同终止，A公司应退还B公司当年租金，并赔偿B公司装修残值及经营损失的差额部分。因A公司违约，致使房屋租赁合同解除，其应当按照约定返还2013年4月至2014年4月租金30万元。造成B公司与C公司签订的《服务合同》无法履行，给B公司造成服务费损失90万元，该损失属于B公司的直接经营损失，A公司也应当予以赔偿。B公司在起诉状中明确表明其主张的1005万元损失包含90万元服务费损失，因此，A公司关于90万元服务费损失超出B公司诉讼请求范围的理由没有事实依据，不予支持。
第二，B公司要求A公司赔偿其支付C公司的违约金900万元及仲裁费6.7873万元，没有法律依据。
首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可预见规则限制了违约赔偿的范围，目的是合理确定赔偿范围及交易风险，鼓励交易活动，促进社会经济发展。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于2009年3月，时间在前，《服务合同》签订于2012年10月，时间在后。在签订房屋租赁合同时，A公司无法预见之后B公司与C公司之间签订的服务合同，当然也无法预见因之后合同的解除所造成的间接损失。以一般理性人的标准判断，即使对B公司与C公司签订的服务合同有所知晓，也不可能预见因涉案房屋租赁合同解除会给B公司造成900万元的损失。涉案《房屋租赁合同》约定B公司向A公司租赁房屋总面积约为900平方米，而B公司实际向C公司提供的区域面积仅约40平方米，不到租赁房屋总面积的二十分之一。但仅就这40平方米，原审判决除90万元服务费外，A公司还需赔偿B公司900万元，仅从损失数额看，也远远超出A公司订立合同时所能预见到或应当预见到的可能造成的损失范围。本案B公司主张的900万元损失，本质上属于其与C公司的自由约定，与A公司的违约行为没有必然关系，超出了A公司订立合同时可预见的范围。因此，B公司要求A公司支付900万元损失及仲裁费用，于法无据，不应支持。
其次，A公司赔偿B公司900万元违反了减损规则。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。减损规则是法律明确规定的守约人的法定义务，是为了维护公平、诚信原则，防止违约后损失的无限扩大。本案中，A公司已经提前3个月告知解除房屋租赁合同，B公司理应在合理期限内及时采取措施，租用其他房屋，用于C公司的房屋展览展示，以防止损失发生或扩大。但没有证据显示B公司及时采取了措施。根据减损规则，如果造成相关损失或导致损失扩大，依法应由报达展览公司自行承担。另外，在无特别约定时，合同当事人违约给相对方造成的损失应与履行合同后所获得的利益基本相当，即使有一定的惩罚性但也不宜差距过大。本案A公司除应返还的30万元租金外，收取的房屋租金仅90万元，A公司赔偿B公司服务费损失90万元后，四年的租赁期限内A公司已经没有任何收益，A公司再赔偿B公司900万元，严重背离了损益的相当性，应当予以纠正。
综上，A公司在租赁合同期限内停止出租涉案房屋，构成违约，应当按照约定返还B公司租金30万元、并赔偿其服务费损失90万元。但B公司要求A公司赔偿其支付C公司的违约金900万元及仲裁费6.787377万元，没有法律依据。A公司在返还租金30万元，赔偿服务费损失90万元后，再要求A公司赔偿B公司违约金900万元及仲裁费6.787377万元，适用法律不当，应当予以纠正。