2017年4月28日,“慧海天合”律所普法班车开进丰台街道北大街社区，展开这一站的公益普法咨询活动。今天北京慧海天合律师事务所志愿者包晓俐给一位居民张女士讲解了有关物权法方面法律知识。

【基本案情】
张女士与刘先生系夫妻关系，位于沈阳和平区三好街处的房屋于2006年办理产权登记，登记在丈夫名下。丈夫与同事赵先生于2014年1月签订借款合同，约定：丈夫向赵先生借款叁拾万元用于资金周转，借款期限为2014年1月22日至2014年3月21日；借款利息：自支用借款之日起，以转入结算户数额按利率5%计算，共计人民币三万元整。2014年1月22日，丈夫与赵先生就涉案房屋签订了房屋抵押合同。2014年1月26日，赵先生与丈夫办理了抵押权登记。抵押权登记证书记载：房屋他项权利人赵先生，房屋所有权人丈夫，他项权利种类一般抵押，债权数额：人民币300000元。
另，丈夫在房屋抵押权设立登记表上登记其对涉案房屋为单独所有，份额是100%；刘先生在房屋登记询问笔录就申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）一栏，回答为“否”。
【咨询问题】
丈夫未经妻子同意将房屋抵押给赵先生并签订抵押合同，是否属于一种“共产私抵”行为？房管局在为涉案房屋办理产权抵押登记手续时，登记在丈夫名下的夫妻共同财产需要夫妻双方同意，房管局应通过多种方式查验房屋产权归属，而房管局的不作为导致抵押权登记错误，是否属于可撤销的行政行为？
【普法律师解答】 
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”之规定，抵押合同是抵押权设立的原因行为，是抵押权设立的依据与前提；办理抵押登记是物权的设立行为，物权设立是抵押合同履行的结果行为，因此，从性质上讲，债权（抵押合同）是原因行为，物权是结果行为，物权行为是否有效取决于债权行为的效力，即抵押权是否有效核心取决于抵押权设立依据的抵押合同是否有效。本案中，妻子提出，涉案抵押物是夫妻共同财产，丈夫在以共有房屋抵押时并未告知妻子，故丈夫抵押行为属于无权处分，因此抵押权设立无效。该理由实质是针对抵押合同无效的理由，而双方就涉案抵押合同的效力首先应该确认。
赵先生向房屋权属登记部门提出房屋抵押申请并提交了相关手续，其申请已被受理，该房屋已办理了抵押登记。虽然丈夫在办理涉诉房屋抵押时，未经共有权人妻子的明示同意，但是鉴于我国的不动产物权登记采取的是登记生效主义，而涉诉房屋产权证上并未登记共有权人，且丈夫在接受房屋登记询问时明确表示否定该房屋为夫妻共同所有，故赵先生有理由相信抵押人丈夫对本案涉诉房屋享有完全的处分权。在此情况下，基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信及基于保护善意第三人的角度考虑，本案对妻子就丈夫在未得到其允许的情况下擅自在涉诉房屋上办理了抵押登记，抵押权无效的主张，不予支持。
上段已经确认签订的房屋抵押合同有效，故抵押权设立的原因行为即抵押合同是有效的，因此依据抵押合同设立的抵押权也是有效的，在抵押合同没有被否定的情况下，不能直接否定抵押权的效力。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋已于2014年1月26日办理抵押登记，赵先生为房屋他项权利人，故该抵押权已合法设立。