【基本案情】
　　　
　　李某为某市城镇居民，无工作单位，以绘画为生，经常到郊外写生，于是萌发了在城区近郊购买一套农家院的想法。2002年，李某惊人介绍认识了某村的马某，他在村里有一套院落，占地为早年申请的宅基地。李某与马某几经协商，于2002年7月签订了《房屋买卖协议》，约定：李某购买马某位于某村的正房五间、厢房三间及院落，转让价格45000元。协议签订当日，李某一次性交付了全部房款，马某向李某交付了农家院。

　　李某在入住农家院之前对其进行了全面整修，新添了卫生间等附属设施，并加盖了三间西厢房。几年后，恰逢全国房地产价格上涨，征地、拆迁成本水涨船高，马某卖给李某的农家院市价翻了好几倍，周边房屋拆迁补偿款也达几十万。马某觉得农家院卖得太亏。

　　2008年12月，马某诉请法院确认《房屋买卖协议》无效，判令李某腾退农家院。2009年12月，终审判决确认《房屋买卖协议》无效，李某向马某返还房屋，马某向李某支付农家院及添附部分价款93808元；认定马某为导致协议无效的主要责任方，应对李某的信赖利益损失进行赔偿。

　　2010年1月，李某诉称：马某应赔偿其经济补偿金480000元。

　　马某辩称：李某要求赔偿信赖利益损失违背事实和法理，不利于落实国家土地政策；农民只拥有一处宅基地，城镇居民不能购买农村房屋；《房屋买卖协议》已经终审判决确定无效，请求驳回李某的诉讼请求。

　　另外，房屋宅基地区位总价264700元。

　　【律师分析】
　　　　　　
　　北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下：
 

　　马某所有的农家院占用农村宅基地，根据《土地管理法》的规定，村民一户只能拥有一处宅基地。国务院明令禁止城镇居民在农村购置宅基地。李某受让马某的农家院及其宅基地使用权，违反了国家政策，买卖协议无效。合同无效后，因合同取得的财产应与返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿；由此引起的损失按双方过错程度分担。考虑到马某作为出卖人在出卖时明知农家院的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，其再出卖农家院多年后又以违法出售为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。对于李某作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异遭受的损失两方面因素予以确定。马某出售给李某的房屋及添附部分已判决折价补偿李某，就本案而言，对于李某信赖利益损失的赔偿，仅仅考虑出卖人因土地升值或拆迁所获利益因素，参照农家院宅基地区位总价予以确定。