2012年1月11日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道鑫福里社区进行普法宣传活动，社区居民咨询：农村房屋不能向城镇居民出售的法律依据是什么？
1．《中华人民共和国宪法》
第十条规定: 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
第十三条规定:公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
2．《中国人民共和国物权法》
第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。
第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条规定：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条规定：已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
3．《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款规定:“土地使用权可以依法转让。”
第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
4．1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(以下简称“国办通知”)第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
5．2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十款中指出:鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
6．2004年11月2日，国土资源部发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，国资发[ 2004 } 234号文件，该通知明确指出:严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
7．《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发【2004】 5号文件第24条指出:人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
8．最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第131条第二款规定：房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。
