2012年3月13日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道洋桥北里社区进行普法宣传活动，社区居民咨询：城镇居民购买农村房屋后户口迁入本村，买卖行为如何认定？
【律师答疑】
北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：
在审理农村宅基地房屋买卖效力的案件中，经常遇到如下情况：部分出售宅基地房屋的村民在房屋出售前或出售后将户口农改非，有的迁出本村、有的未迁出该村；有些购买农村房屋的城镇居民在购房后将户口又迁入该村即“非转农”，而本人或在本村居住生活，亦或不在本村居住生活；还有些外村集体经济组织成员到本村购买宅基地房屋，户口已迁入该村或尚未迁入该村，其土地被原村收回或交回已缺乏主要生活来源；另外，有些村因规划改造而整体农转非，但土地性质尚未转为国有土地，且该其本人仍作为原农民身份在本村以土地为生。此时如何认定其集体成员资格取得与丧失？该问题因牵涉其买卖行为是否发生在同一集体经济组织成员之间、其房屋买卖行为是否合法有效的问题。司法实践中对该问题的理解和适用出现困惑和混乱。如有的案件仅以户口作为判断其集体经济组织成员资格取得或丧失的标准，有的案件仅以居住和生活地作为判断其集体经济组织成员资格取得或丧失的标准，还有的以户口和居住生活地作为判断标准，还有的以职业和收入是否来源于土地和农村劳动收入加以判断，因判断标准不统一，导致集体成员资格的丧失和取得的认定上不一致，进而导致农村房屋买卖合同效力确认上的混乱。笔者拟结合司法实践对上述问题的法律界定提供一己之见，以与各位同仁探讨和交流。
集体成员资格的取得和丧失的标准不应仅仅以户口是否为同村加以判断，而应进行如下甄别判断：
一、部分村民在出售宅基地房屋前或之后“农转非”的，如其本人未迁出该村且仍在该村保留有土地、职业为农民收入来源亦主要来源于农业劳动收入的，或者虽然迁出，但系因上学或服兵役等原因暂时离开，且没有其他稳定的职业和收入来源的，均不宜认定为已丧失集体成员资格，不能以其丧失本村集体经济组织成员资格而当然认定房屋买卖行为无效。
二、部分城镇居民“非转农”的，如其本人未在该村居住生活，且不是以从事农业劳动为生而是有其他职业和较为稳定收入来源的，本村亦不将其作为本村集体成员在册管理或不享有集体经济组织成员的应有的权利和义务（如不缴纳相关费用，不参加村民大会的民主议定事宜，不享受本村村民待遇，不参加选举和被选举人等等），此时虽然其户口已迁入该村，但不能以此认定其已取得了该集体经济组织成员资格。其进行农村房屋买卖时的身份仍应认定为“城镇居民”，而非被追认为“同一集体经济组织成员”。同理，如本人已在该村居住生活，且其以农业劳动收入为其唯一或主要的生活来源，本村亦将其作为本村的村民进行统一管理（如向其收取相关费用、允许其行使选举权和被选举权等等），其本人亦享有本村村民应有的权利和义务（如享受相应的村民待遇，履行相应村民的义务等等），此时，在买卖行为的相对方无充足反证否定上述事实的情况下，可以认定其已取得本村集体经济组织成员资格。
三、部分外村集体经济组织成员到本村购买宅基地房屋的，无论其户口是否迁入本村，亦应对其集体经济组织成员资格是否丧失进行审查，确定后再确认其房屋买卖行为的效力，而不能仅根据其户口是否迁入该村而当然认定其买卖行无效或有效。笔者认为，其判断标准应作如下把握，首先，要看其原村民集体经济组织成员资格是否丧失，如户口已迁出原村，原土地也交还给原集体组织或已被原集体组织收回，其本人再无他收入来源或已因此丧失了主要生活来源的，即使其在原村仍有宅基地房屋，亦不宜再确认其享有原村集体经济组织成员资格，此时，从维护合同稳定性原则出发，不宜以其仍享有原村集体经济组织成员资格来当然否定其农村房屋行为的效力。如户口仍未迁出原村，或者户口虽已迁出原村，但在原村仍有土地并以土地为基本或主要生活来源，原集体亦将其作为集体经济组成成员在册管理（在本村未分配口粮地）、原集体集体组织成员享有的权利义务（包括村民待遇）亦由其享有和承担（或虽已不在原村居住，但仍将其应负义务挂载在其名下），此时则不宜认定其已丧失原集体经济组成员资格，至于其是否在原村仍留有宅基地房屋、是否仍在原村居住生活等亦不能成为否定其原集体经济组织成员资格的判断标准。此时，根据集体经济组织成员资格的唯一性要求，即使户口已迁入本村，其在本村购买宅基地房屋亦不宜认定为系“同一集体经济组织成员”之间的买卖，其买卖行为应当受到成员资格的限制和约束。
四、因城区统一规划改造而整体“农转非”或经有关部门合法审批后进行“村改居”的，因其规划及审批行为不是针对集体组织中的某个人或某部分人，而是针对整个集体组织的，其“农转非”或“村改居”产生的后果系集体组织性质的整体转变，而不是某个村民或某些村民自己身份的变化，故无论其土地是否被开发利用、是否已转化为国有土地，均应确认该集体经济组成成员的资格已整体丧失，即其成员身份应为城镇居民，而非农村集体经济组织成员。此时，无论其是在身份变化前还是在身份变化后所进行的房屋买卖行为，在争讼时均以城镇居民的身份审查其合同效力（即使原身份是集体经济组织成员，亦因其身份整体变化，土地因“改居”而变为国有土地或虽尚未转化为国有土地但土地的依赖关系已不明显，而不宜对房屋买卖行为的效力作出否定性评价，这也符合维护合同稳定性和维护诚信的基本原则）。但对部分开发商以商业开发为目的征用集体经济组织部分集体土地进行建设，其土地性质即使转化为国有土地、因其多不是整体改变集体经济组织成员的身份，此时不宜确认其上“宅基地”的性质发生变化，不能以该房屋项下的土地已转化为国有土地而当然认定其买卖行为有效。
