2012年5月14日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道洋桥东里社区进行普法宣传活动，社区居民咨询：购买农村房屋后，农民反悔要收回房屋，怎么办？
 

　　【律师答疑】
　　北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，双方买卖协议本身就违反了国家现有法律的明文规定。另外，我国民法上有关农村宅基地使用权的规定：公民出卖其房屋或其他建筑物时，或者因赠与、继承而使房屋或建筑物的所有权发生移转时，宅基地使用权也随之转给房屋或其他建筑物的新所有人，但是宅基地的所有权仍然归国家或集体享有，这体现了物权法上的“房地一体主义”。应当认定房屋买卖协议无效，房屋予以返还。第二种意见认为：认可农民合法财产权的流转，认为买卖双方交易的标的物主要还是房屋，从买卖当时的市场价格来看，出卖人并没有取得宅基地上的收益，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的现象，从合同当事人意思自治原则出发，只要该房屋属于合法建筑，符合一般买卖合同的有效要件，应当认定房屋买卖协议有效。第三种意见认为：尊重房屋已移转的现实，稳定房屋交易，促进财产流转，避免出现确认无效以后执行难的局面，主张该农村房屋的所有权可以在一定的条件下与宅基地使用权分离，承认受让方享有房屋所有权，出卖方仍保有宅基地使用权，应当认定协议无效但房屋不返还。
 

　　1、结合现在农村社会的现状，农民的法律知识也比较有限。在绝大多数情况下，交易双方只是对房屋买卖的意思，特别是买受方也根本没有意识到宅基地上存在相关的法律规定。还有就是考虑到农村房屋返还的执行难问题。
 

　　2、出卖所继承房屋的行为，可以视为对土地使用权的一种单方放弃行为。既然对原来的宅基地失去权利，那么也不得因后悔而提出收回宅基地。其土地的所有权就需要有关部门给予确认。
 

　　3、从法条的适用上存在一定的可行性。虽然在《合同法》第58条中规定：“……不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”。其中“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指根据实际情况的需要，当事人经协商认为不必采用返还原物的方式。但对本案的处理来看，应使用扩张解释来理解“没有必要返还”情况。
 

　　4、总之，现在随着城乡一体化的进程的加快，农村出现了大量的空闲宅基地和房屋，所以更好的处理农村、农民的相关问题尤为突出，从法院的处理结果来看，应更好的保障农民的权利，维护农村稳定的环境。