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【以案说法】签订房屋装修合同中没有约定保修期装修方就不承担保修责任了吗

时间:2013-02-19  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

      【基本案情】


      2005年3月,福州的王女士经熟人介绍,认识一个自称是某装修公司下属分公司经理的陈某。陈某说,他一直在搞室内装修,很多业主对自己赞赏有加,并列举了一长串委托他装修房屋的业主姓名。王女士信以为真。同年4月5日,王女士与陈某正式签订《房屋装修合同》,把自己刚购买的新房(包括屋顶、厨房、卫生间、卧室地板和几个厨柜)委托其装修,费用共计6.5万元;2005年7月4日之前交付使用。合同签订后,陈某雇了两名工人张某和唐某具体施工。2005年底,王女士一家高高兴兴住进了新房。不料,从2006年5月开始,王女士家的屋顶开始有抹灰层脱落、部分地板也开裂了、卫生间屋顶还会渗水。王女士多次找陈某交涉,陈某称自己并非实际施工人员。交涉了半年毫无结果。


      2006年11月,王女士找到陈某所属的某装修公司,要求保修。装修公司负责人吴某说,陈某与公司只是挂靠关系,陈某定期交纳一定的管理费;至于陈某承揽了什么工程,与谁签订了合同,装修公司并不知情。如果陈某承揽的工程,确实存在部分质量问题,公司可以派人予以维修,但费用应由业主自己承担。双方再次发生分歧。


      无奈,王某起诉至法院,要求装修公司、陈某连带承担保修责任,并赔偿因此造成的损失。最后,得到法院支持。


      【律师分析】


      北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下:


      本案主要涉及三个法律问题。


      第一,王女士与陈某之间形成的房屋装修承揽合同关系。我国《合同法》251条规定,承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。王女士通过《房屋装修合同》,将房屋装修这一工作交给陈某,陈某按约定完成工作成果并交付,王女士接受了这一成果并给付酬金,他们之间形成的合同符合这一特征。


      第二,房屋装修的强制性保修期。房屋装修具有一定的特殊性,很多质量问题并不是在短期内就能发现,而是需要经过一段时间的使用后才可能会表现出来。为了维护房屋所有人的合法权益,建设部《住宅室内装饰装修管理办法》特别规定了一个强制性的保修期。该《办法》第32条规定:“在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。”同时,我国《合同法》第262条也规定,承揽人交付的工作成果不符合质量要求的,定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。王女士房屋出现装修质量问题的时间在规定的保修期内,所以她有权依法主张权利。


      第三,房屋装修质量责任由谁承担,陈某挂靠的装修公司应否承担连带责任。陈某是《房屋装修合同》的签订者,也是他找人具体施工的。所以,他以自己并非具体施工人员为由拒绝承担责任于法无据。另外,目前的装饰装修行业里,挂靠关系十分流行。不具备相应资质的单位为承揽工程,逃脱行政部门的监管,往往挂靠某些有资质的合法的装修公司。这虽然在法律上严格禁止,但被挂靠单位不能因为法律上的禁止就可以不承担责任。一般来说,挂靠单位不能或不能全部承担违约责任时,被挂靠单位应承担连带责任。本案中,陈某与王女士签订了房屋装修承揽合同,其交付的工作成果不符合质量要求,依法应承担修理、重作等违约责任。在其无法承担违约责任时,被挂靠的装修公司应承担连带责任。


 

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