2012年6月16日，北京市慧海天合律师事务所的谭俊善律师来到新村街道科二社区进行普法宣传，社区居民咨询：在中介出租中，什么是“买卖不破租赁”？

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所谭俊善律师解答如下：

       最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁 合同对承租人和新房主继续有效。 

       《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 

       《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　   （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　   （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 

        根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。 

       但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制： 

       ①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制； 

       ②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制； 

       ③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。