2012年7月17日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到马家堡街道嘉园一里社区进行普法宣传，社区居民咨询：预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记, 对象是未完成的不动产物权的请求权。它不同于我国的现行房地产权属登记( 本登记) , 主要体现在: ①预告登记是与本登记相对应的登记。本登记是以不动产物权的转移、变更、分割、合并、注销为目的并载入房地产相关档案的登记; 预告登记是为保全不动产物权转移等行为而申请的请求权登记。②我国房地产权属登记是对现实不动产的登记, 对现实存在的已完成相关法律行为的不动产物权进行的登记。预告登记不是对现实存在的不动产的登记, 是对将来发生的不动产物权变动而进行的登记。


       预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力, 即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为, 具有排他效力, 确保将来发生所期待的结果。
       在不动产交易中, 债权行为成立后, 权利人基于债权仅享有要求对方移转不动产物权的请求权, 但这种请求权属于债权性质, 没有对抗第三人的效力。债权行为成立后, 离不动产物权变动尚有一段时间。正是这段时间差, 使债权人的利益处于随时被侵犯的可能。如果原不动产物权所有人违约将物权再移转于第三人并办理登记手续, 根据物权优于债权的原理, 第三人将依法取得该项不动产, 权利人仅只能要求对方赔偿损失, 这对权利人来说是极不公平的。预告登记制度则能平衡这种不公平的状态, 使权利人借助预告登记拥有物权的排他效力, 对抗第三人。

        最后, 预告登记制度具有维护交易的安全和秩序、追求财产变动的安全的价值功能。