2012年6月15日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到马家堡街道嘉园一里社区进行普法宣传，社区居民咨询：认购书、预订书是什么性质的文件？

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       所谓房屋买卖认购书，订购书、预订书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。

       一般包括的内容有：1，客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2、买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3、认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。

       这三种协议不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。但是，根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。对双方有约束力。由此可见最高院的解释的原则是鼓励、保障当事人意思自由，促进市场交易，强调合同必信守。

       认购书、订购书、预订书成立且有效的法律条件。只要具备合同成立的有效要件就依法成立，对双方有约束力，不需要对约定的条款有严格的要求。
 
       如何界定违反认购书、订购书、预订书的违约责任。认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。根据此协议的约定不履行此协议往往要承担定金罚则。

在签合同时双方对认购书、订购书、预订书约定的房价款、房号、价款支付方式以及保留房号时间等约定内容有所违反及购房人不按约定的时间去签合同是不履行协议，要承担违约责任。

       买方按照认购书中约定的时间按时前去同卖方协商“契约”条款，但由于认购书约定条款以外的原因不能就房屋买卖合同协商一致签订房屋买卖合同的，不能认定不履行此协议，不能视为违约。房屋认购书中约定的买方“签署契约”的义务应理解为按照约定时间与卖方谈判合同条款，不应视作强制买方必须完成签约义务。现实中 “契约”内容绝大多数都是有卖方（开发商）事先制定,不利于买方，在这种情况下要买方必须完成签约义务明显地违反了我国《民法通则》中规定的公平原则。不能签定购房合同看当事人是否违约要看其是否有过错，因合理的理由不能就购房合同协商一致的没有过错，不承担违约责任。

       如何承担违约责任根据最高法院关于审理商品房买卖纠纷案件的解释第四条的规定，首先要承担定金罚则，交付定金的一方不履行合同无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同双倍返还定金。实行定金罚则不能弥补守约方的损失的，守约方还有权根据合同法第42条、第43条的规定要求违约方承担缔约过失责任。