【基本案情】
某小区物业管理处规定,装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭,以便装修管理人员随时检查。一天,管理处工作人员在例行巡查过程中,见一装修户房门虚掩未锁,内有施工的声音,于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久,业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅,并且非法滞留施工人员,侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。
【律师分析】
1、本案例中物业管理工作人员的行为,似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务,制止违规装修行为,消除安全隐患,维护广大业主的共同利益,从表面看好象是合情、合理、合法的。可是,本案例中物业管理工作人员以装修管理为由,在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定,侵犯了业主的合法权益,确有侵权之嫌。
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项,发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等),并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。当然,如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况,物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。
3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、www.fdcew.com法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“作出相应的处罚”。
4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务,因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件,这是业主的权利(在不违章的情况下)。
