2012年10月19日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道鑫福里社区进行普法宣传，社区居民咨询：买卖的二手房时，该房屋还存在抵押怎么办？
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、出卖人办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。因此这就涉及由谁来偿还银行贷款问题，有以下三种方式：

       一、由卖方先还贷款，将抵押解除房屋出卖方自行出贵偿还交易房产名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方根据房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。

       二、由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款,这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司。由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫责数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。使用这种方式在交易时应注意：在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司，必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。

       三、由买方先行偿还交易房产名下的银行贷款，向银行偿还的贷款部分视同买方向卖方支竹房款的一部分
这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。

       对于买方来讲，首选的当然是第一种方式，由卖方先还贷款，将抵押解除。如果卖方不同意或者无力偿还而要求采用第三种方式时，买方一定要确保首付款专款专用，必要时，在还款的时候买方可陪同卖方去银行。

       我们当然希望在此过程中一切顺利进行，按照事先预想的计划一步步实现，但是实践中往往会出现很多问题，比如与担保公司签订合同时应该注意的事项、办理抵押权注销手续所需要的材料等等，我们与其硬着头皮一个个的攻克这些并不擅长的难题，还不如将这些“疑难杂症”交给专业律师，这样省时省力何乐不为。