北京律师社区普法网

【律师答疑】二手房买卖中“阴阳合同”的效力及处理

时间:2013-02-18  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

       2012年9月15日,北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第三社区进行普法宣传,社区居民刘小姐咨询:二手房买卖中“阴阳合同”的效力及处理?
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下:

       “阴阳合同”在相当长的时间里都存在,短期内也不可能完全消除。老百姓、政府机关、法院都明知,法院审判相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。参考深圳市和上海市法院审理二手房的相关指导意见,对二手房买卖“阴阳合同”的处理方式一般为:

       1.房地产买卖合同中规避国家税收或为骗取银行贷款的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。当事人不得以逃避税收、骗取贷款为由请求确认合同全部无效。房地产成交价应为当事人双方真实意思表示的阴合同中的价款。

       2.房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的,应认定符合当事人真实意思的条款有效,非真实意思的条款对当事人没有约束力。

       3.买卖双方为逃避税收、骗取贷款等在居间买卖合同中约定虚假成交价,一方要求以真实成交价订立现售合同,对方不同意导致现售合同未能订立的,视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力,一方请求适用定金罚则、 赔偿损失或者支付佣金的,不予支持。

       在对阴阳合同效力进行判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,房屋买卖双方确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可能受到相关部门的行政处罚。

       4.对于中介参与阴阳合同的责任认定。中介参与阴阳合同的证据主要有中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。但行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

       因此,中介只要没留下参与阴阳合同的证据,法院因中介参与阴阳合同判决中介承担责任的可能性很小,但不能排除国土房产局和房地产协会的行政处罚。
 

关键词: 房产律师 房屋纠纷 房产纠纷 二手房买卖 房屋拆迁 拆迁补助 房屋租赁 房屋装修 房屋漏水 商品房买卖 经济适用房 小产权房

温馨提示:如果您有法律方面的问题想咨询我们的律师,请点击右边"立即咨询"按钮
或者拨打咨询热线:010-63716904
律所地址:北京丰台区富丰路4号工商联大厦A座1802室


相关推荐
房屋买卖
律师教您打官司
推荐律师
钟波

钟波
慧海天合律师事务所专职律师……

联系方式

咨询热线:010-63716904

咨询热线:010-83836448

上班时间:9:00-18:00

地址:北京市丰台区富丰路4号工商联大厦A座1802-1803