2012年6月15日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第一社区进行普法宣传，社区居民张先生咨询：二手房买卖已经办理完成，卖房人的户口拒不迁出怎么办？
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       2005年7月1日实施的《上海市常住户口管理规定》取消了有关强制迁移的规定，因此，在2005年7月1日之后，强制迁移户口的做法事实上已经成为历史，公安机关不接受强制迁移户口的申请，法院也不受理强制迁移户口的案件。 

       在二手房买卖中，因为户口问题而引发的纠纷占有相当大的比例。尤其在上海，户口问题显得更为复杂。通常的情况是出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁出户口，或者虽然出卖人的户口按约定迁移了，但出卖人之外的户口却还在房子里，而因为种种原因，出卖人虽穷尽各种办法，包括找居委调解，找派出所协调，视乎都对此无能为力。这种情况的出现，对买受人来说是非常不利的，因为卖家户口不能强制迁出，买家的户口自然也不好迁入，由此影响到买方的各种户口利益的实现。因此，在二手房买卖中，防患于未然，如何应对卖家卖房后拒不迁移户口的行为成为一个需要关注的事项。本律师认为，在签定二手房买卖合同时，关于户口迁移问题，要做到以下两点： 

       一、 买房前，买方需要查清欲买房屋内的户口状况。 

       一般情况下，买房人比较关注房屋产权状况信息，通常会要求卖方或中介提供房屋产权证或房屋他项权证。但是，这些证件上并不能反映出房屋内的户口状况。要搞清楚房屋内的户口状况，还是需要去房屋所在地的派出所查询房屋户籍信息。而这种户籍资料的查询派出所并不对所有人开放，目前只有律师可查。 

       二、 在二手房买卖合同中约定户口迁移条款。 

       通常情况下，买卖双方会选择二手房买卖合同示范文本来订立合同。但是有些合同文本还是存在缺陷。如此，就需要买卖双买另行约定一些补充条款。关于房内户口迁移问题就可以在补充条款中加以约定。但是，仅约定户口迁移时限还不够确保买方的利益。若时限到卖家拒不迁移，如上说述买方就无法得到有效的法律救济。从法律上来讲，只有空白条文，没有执行力和保证力的话，条款约定就显得意义较为苍白。为此，律师建议在关于户口迁移条款中，增加违约金的约定，如“逾期一日迁移需支付违约金多少元”、“逾期多久卖家不迁移时，买方可解除合同并要求对方赔偿经济损失”等，从而增加卖家的违约成本，减少买方可能遭受的损失。只有这样，才能从根本上解决卖家卖房后拒不迁移户口的行为，真正保障购房者的合法权益。