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【律师答疑】没有过户的房屋有哪些法律风险

时间:2015-01-09  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名
        没有过户的房屋存在三大法律风险,这是因为根据物权法规定,房屋属于不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
        没有过户的房屋存在三大法律风险,这是因为根据物权法规定,房屋属于不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期“住下来”。
        风险(1):枉替他人还贷款 房屋遭恶意出售
        1999年,孙某与赵某签订了房屋买卖合同后,按照约定支付了4万元首付款,然后便搬进了购买的房屋并以赵某的名义每月归还银行贷款。2011年,在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时,刘某却发现王某又将自己住了近12年的房屋出售给了第三人罗某,并且罗某已办理了房屋过户手续,自己枉替赵某还了12年的贷款。
        律师答疑:上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖”情形。在目前市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有权人感觉自己以前的售价卖亏了,往往利用买主没有办理登记手续的漏洞,将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。
        律师支招:如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形,那么根据《合同法》第五十二条的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效,然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖,支付了房屋合理对价,不存在与原房主恶意串通行为,合法取得了房屋所有权,那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。
        风险(2):办理过户不及时 房屋遇法院查封
        2012年,魏某与许某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续过程中,许某因债务问题,其名下待出售的房屋被法院查封,双方无法再继续办理过户手续。
        律师答疑:在二手房上市交易信息中,如果房屋所有权人着急出售房屋,有的是出于换房考虑急需用钱,也有的是因为存在其他债务纠纷,担心房屋被法院查封,而急于将名下房屋转让,存在房屋无法顺利办理过户的可能。
        律师支招:如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定为无效,因此给买受人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中,因房屋所有人的个人债务问题,导致出售的房屋被法院查封,在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的,买受人可以请求解除合同,并要求房屋所有人承担相应的违约责任。
        风险(3):签订合同不谨慎 房屋为无权处分
        在中介提供的居间服务下,罗某与于某的代理人赵某签订了《存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,合同约定罗某出资120余万元购买罗某名下的房屋,并于签约当日支付定金2万元。在办理过户手续过程中,赵某以各种理由推脱。后来得知,在签订合同时,赵某属于无权代理,并且事后也未获得于某追认。现房屋已被刘某与赵某出售给第三人唐某,并办理了过户手续。
        律师答疑:在二手房屋买卖中,囿于市场交易经验欠缺或者时间成本的考虑,有的房屋所有权人会委托他人办理相关手续,因此,买受人在签订房屋买卖合同时,一定要注意审查签约人是否为房屋所有权人,如果房屋所有权人委托他人办理相关手续,要仔细查看代理人的委托权限是否包括房屋的处分权。
        律师支招:如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。根据合同法第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

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