09年6月，普法班车开进丰台区大红门社区，班车律师开展法律咨询的时候，祝先生前来咨询他遇到的麻烦。原来，07年时，北京商品房市场低迷；位于密云县的某开发商为了资金回笼做出了一系列的优惠购房措施，祝先生此时感觉价位比较满意，遂与开发商签订了《商品房买卖合同》，并交纳了全额购房款，并于09年3月住进了新房，满心欢喜的祝先生正欲装修之际，却发生了奇特的事情；张某持着此套房屋的产权证书要求祝先生搬出房屋，这是怎么一回事呢？原来，祝先生购买房屋之际小区正处于建设时期，08年市场回暖，开发商将此建成的房屋以高于祝先生的价格再次卖给了张某，并向张某隐瞒了此房屋已经出售的事实，并给张某办理了房屋产权证书。祝先生拒绝搬出房屋，并持《商品房买卖合同》找到开发商理论要求开发商解除与张某的买卖合同，为自己办理房产证，同时承担违约责任，开发商却要与祝先生解除买卖合同并退还祝先生的全部购房款，祝先生对此十分恼火。
 

       【律师在线】
 

　　听完祝先生的叙述，班车律师告诉他：根据我国《物权法》第十五条之规定 “当事人之间订立有关变更、转让不动产物权登记的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，开发商与祝先生和张某签订的房屋买卖合同均为有效，但根据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因房屋不动产需登记发生效力，而祝先生并未取得产权登记，因此，房屋所有权由取得产权证书的张某所有，这种情况下，祝先生只能要求开发商退还房款，并支付违约金。
 

　　在此，班车律师提醒各位购房者，购房前，可以先到房屋备案登记部门进行查对，看看计划购买的房屋是否有问题；购房时，不要一次性缴纳全款，可以先缴纳20％－30％左右的房款，等拿到房屋销售合同和房屋预购预售登记备案表时再缴纳余款；购房后，要及时办理产权登记，不要以为有了发票或已住进去就万事大吉。
 

　　同时，2007年开始实施的物权法中的预告登记制度，给企图“一房二卖”者上了一道“紧箍咒”。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过要注意，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。