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私下预先买卖经济适用房 法院认定交易行为无效

时间:2013-02-23  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名
        【案情回放】
 
  2008年3月5日,普法班车开进丰台区东罗园社区,班车律师在进社区普法宣传的时候遇到这样一个案例。
 
        王某与李某同为昌平某厂职工,系师徒关系。2005年初,厂里按照职工的工龄等资历排队,为职工购买经济适用房。王某因资历浅,遂与师傅李某商量,由李某出面替王某申请经济适用房,两人为此签订房屋转让协议:李某将申请到的经济适用房转让给王某,王某一次性补偿李某10000元,房屋使用权和所有权归王某所有;李某无条件协助王某办理房屋转让等事宜。事后,李某通过厂里购得一套经济适用房,交给王某占有和使用。两年后,李某去世。2008年5月,李某的妻子陈某将王某告上法庭,要求王某归还上述房产。案件审理中,王某出示了上述协议,提出反诉,要求陈某协助办理房产过户手续。 
 
     【律师分析】
 
  根据《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:   (一)无民事行为能力人实施的;   (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;   (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;   (四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;   (五)违反法律或者社会公共利益的;   (六)经济合同违反国家指令性计划的;   (七)以合法形式掩盖非法目的的。    无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。
 
  本案中,涉案工厂规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件,王某因工龄尚浅而不具备购买条件。同时,鉴于工龄等资历具有人格权的属性,不能进行转让,故王某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的,违反了相关法律的强制性规定,属于无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方不产生法律约束力。 同时,私下交易经济适用房的行为具有很大的风险性。李某是法律意义上的经济适用房的所有权人,可以随时占有、使用或处分该项房产。一旦发生纠纷,王某只能以不当得利为由要求李某返还购房款项,协议中约定的其他利益根本无法实现。至于购房款项的利息,因王某已经实际使用了涉案房屋,通常情况下,法院认为租金和利息可以相互冲抵,因此一般不会支持其利息请求。 
 
  法院审理后认为,李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订房屋转让协议,其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益,违反了法律的强制性规定,而且李某从事上述行为时也没有征得作为共有人的妻子陈某的同意,因此涉案房屋交易行为属于无效民事行为,法院不予支持。 
 
       经济适用房的交易,各地均有许多限制性规定,如五年内不得上市,须补交土地出让金等相关税费,因此,人们购买经济适用房时一定要谨慎,尽量避免鸡飞蛋打的结局。 

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