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【以案说法】 有公证遗嘱建委却不给过户怎么办

时间:2013-02-19  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

       【基本案情】


       梁先生一直随母亲在母亲单位的公房里面居住。后来梁先生出钱将房屋买了下来,但房子登记在母亲的名下。由于梁先生还有两个妹妹,母亲怕自己去世后因为房子问题子女之间起纠纷。于是写了份遗嘱,表示自己去世后房子由儿子赵先生继承。并且到公证处为这份遗嘱做了公证。不久前母亲去世了,梁先生拿着母亲留下的这份公证遗嘱去建委过户。在梁先生看来,遗嘱公证的效力最高,拿着它就能顺利办过户。然而让梁先生没想到的是,建委工作人员称,光有公证不行,还需要出具一份其他继承人认可遗嘱、同意将房产过户给梁先生的证明。


       梁先生的妹妹,有的还在外地,把人家全叫来做证明根本不现实。更重要的是,妹妹们都没得到利益,不愿意去建委。建委工作人员建议梁先生到法院去起诉自己的妹妹。
没证明就不能办过户,又不忍心起诉手足兄弟,梁先生的房屋过户陷入了两难的境地。


       【律师分析】


       北京市慧海天合律师事务所析产继承部资深律师刘海娜分析如下:

 

       在很多人的理解中,公证的遗嘱就是为了确定遗产将来的归属,为什么还不能办过户?记者随机采访了十几位普通市民,大家几乎一致认为,公证遗嘱应该可以直接办过户。那么房管部门的要求究竟是从何而来呢?


       《北京市房屋登记工作规范(京建权[2008]827号)》对房屋继承的所需材料进行了明确规定,除了登记申请书、身份证明、房产证、房产平面图等材料之外,还要有证明房产权属转移的法院生效法律文书或继承权公证书,而非遗嘱公证书。


       “仅凭遗嘱公证书肯定不能直接办理过户。”咨询公证处,得到的也是相同回答。“遗嘱只是一个单方赠与的行为,还要看受益人是否接受继承,并非是确定遗产归属的最终生效文件。”遗嘱公证可以做多份,也可以撤销,以最后一份遗嘱为准。如果仅仅拿着一份遗嘱公证去要求过户,房屋登记部门不可能判断这是不是最终的遗嘱。


       因此,遗嘱受益人需要拿着遗嘱公证到公证处申请继承,公证人员询问了全部继承人手中是否还有其他遗嘱,以确定受益人所持遗嘱是最后或唯一的一份。


       至此,房管部门的错是挑不出来的。然而摆在梁先生面前的现实困难仍然没有解决。继承公证是必备条件,但其他继承人没有得到遗产,凭什么又怎么能甘心情愿配合受益人办理继承公证;如果亲属在外地,不方便或不愿到场配合,岂不是就办不了公证?


        有的公证处表示,如果家庭继承人不能全部到场,公证员就无法确认继承人的意见,不能办理公证。有的公证处则表示,如果其他继承人不方便到场,可以在当地公证处做一份声明公证,接受遗嘱,并表示自己手中没有第二份遗嘱。此外,公证处也可以发函告知,给予一定的期限等待回复意见。全部继承人不一定必须到场,公证处只要能取得联系核实情况,其他继承人不持疑义也没有其他遗嘱,就可以办理继承公证。


  但是如果其他继承人对受益人所持遗嘱的真实性存疑,继承公证就不能受理或中止办理,当事人就只能到法院起诉解决。也就是说,除非一家人能接受遗嘱,且在很好沟通的前提下,到公证机构办理继承公证。否则的话就难以避免法庭相见的尴尬。


  说白了,遗嘱公证并不是直接能执行的生效文书,它只能反映死者分配遗产的意愿。一旦进入诉讼,它将成为一份效力很高的证据。如果没有遗嘱,那么继承人就要按照法定继承原则分割遗产了。


  公证人员说,如果被继承人做公证时就知道今后可能仍然难防家庭矛盾,那还不如直接办理过户更方便。否则,一纸遗嘱公证也难保一家人不会对簿公堂。


       到法院起诉,法院会向其他继承人发传票,其他人可以不到场应诉,委托他人出庭。如果对遗嘱不持异议,甚至可以根本不理会传票。法院经公告被告方后,可以缺席判决。陈先生与其他兄弟姐妹沟通后,大家也认可了这种方法,并表示接到传票后也不出庭,让法院走程序出判决


  目前,公证机构办理继承公证大致有两种收费标准,要么是按房屋市场价或政府地区指导价的2%收取公证费,要么是按照楼房1平方米60元,平房一平方米40元收费。以一套50平方米、价值100万元的已购公房来计算,办理继承公证最便宜也需收费3000元。


  如果提起继承诉讼,按照法律规定,诉讼费也要按照房屋市值按比例交纳。100万元的房产,案件受理费为13800元。当事人诉中达成调解,诉讼费减半收取,看似远远超过公证收费。但当事人如果将房价报的很低。等起诉后再达成调解,拿着调解书到住建委办理房产过户。诉讼费就可能比公证费用低不少。还有的法院对单纯确认房产权利归属的继承案件会按件收费,诉讼费只有几十元。当然,按照规定诉讼费用应当按争议财产实际价值计算,虽然立案时交钱少,但仍然有到了审判庭会被要求按房产实际价值补交诉讼费的风险。
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

关键词: 继承律师 分家析产 遗嘱继承 法定继承 公房继承 房屋继承 知识产权继承 股权继承 股东继承

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